韦三水：50年寿命与70年产权

过了50年房屋已成报废品，但产权证书标注的期限却是70年。

夏季楼市再次火热。当面对一间50年产权的商住楼房，一间70年产权的民住楼房，你会选择购买哪种？当你拥抱后者时，可否想到70年产权的房子过了50年后就已成危房？

清华大学建筑学院教授季元振近日对记者直言，“开发商建设普通住房时将设计使用年限都统一定为50年，换句话说，设计者可以保证房子在50年内不会倒塌，过了50年房子就是属于报废品了，如汽车一样。相比之下西方国家的建筑寿命往往是几百年。”

中原地产项目部总经理黄韬表示，房地产内有句流行的行话，15年以内楼龄的商品房源应可视为“青壮年”，15年以后就进入急速老化的阶段，超过50年的房源可视为进入“垂死”阶段。

但一纸房产证上标注的是70年住房土地产权。两个年限何以不一致？背后一个现象是土地使用与房屋建筑分属不同部门管理。

有关部门将住宅地期限定为70年的历史情境颇为戏剧性。中国房地产协会副会长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏是当年政策参与者，据其回忆，1990年在制定《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》时，谁都吃不准使用年限该定多少，“觉得定50年短，定90年长，最后干脆暂定70年。”

但“开发商设计建筑时一般不考虑这个土地使用年限。”季元振称，50年后房子还有20年产权，这时谁来大修，成本又谁来承担，《物权法》没有说法。

对此，广东房协专家委员会一位委员呼吁，尽快在法规上解决“土地使用权期限与住宅设计使用寿命不一致的问题”。

建筑也有行政级别

也并非建筑使用年限都是50年。

“建筑虽不是人，但实际上，你注意观察，中国建筑设计寿命是按行政级别走的，也就是市级工程、省级工程、国家级工程等行政级别越高建筑寿命也越高。”季元振说。

据国家住建部2000年出台的关于建筑设计使用年限一系列标准，中国桥梁规定设计使用年限是100年至120年；重要的和有纪念意义的建筑设计使用年限是100年，如2008年奥运会的鸟巢、重庆大剧院等；而一般建筑物的设计使用年限是50年。

普通住宅使用年限为什么只按50年设计？季元振透露，中国长期以木结构建筑为主，而木结构建筑的寿命通常是50年，这个标准就习惯性套用到了现在的钢筋水泥建筑设计上。

轻松的使用年限标准，令“快买、快干、快竣工”的万达商业模式横行一时，提起万达，众人津津乐道的总是其“18个月一座城，3～5天上一层”的“万达速度”。

为提高建设速度，万达不得不采取边设计、边施工、边修改，工程质量由此频频失范。搜狐焦点业主论坛中不断有网友以图文形式爆料，天津的万达广场，地下车库漏水，地下排污管不通畅导致污水上溢；唐山万达广场瓷砖空鼓、墙面倾斜、水电不通、消防设备不全；郑州万达广场住宅墙体裂缝及大面积漏水。

50年或也不保

一个更深的风险由此被撕开：大陆城市普通建筑或连50年寿命都难保。

北京是大陆城市形象首善之区。即便如此，中国建筑防水协会会长朱冬青直言，北京90%的建筑都存在渗漏水问题。作为北京新地标的国贸三期，就有200多个渗漏点。另据中国建筑学会专家委员会副主任委员叶林标提供的信息是，北京地铁十号线有18个车站都漏水。

渗漏意味着混凝土结构可能存在酥松、孔洞、贯通裂缝等缺陷。在全国，据不安全统计，建筑工程渗漏率达80%以上。

渗漏，尤其是建筑地下防水工程的渗漏，更是致命。“建筑好比一棵大树，如果根先烂了，大树将会怎样？”北京龙阳伟业科技股份有限公司董事长王伟对记者表示，“产权寿命70年，防水最起码也要70年。”

但按相关标准，建筑地下防水保修期仅5年，“其他防水层”材料寿命也不过只有二三十年。

显然，在买房中，地下结构最基础部分尚未被多数人纳入视野。“现在渗漏率导致出现50年建筑寿命减低为30年的风险。”朱冬青称。

季元振倒担心一个更大的问题：建筑普遍只有三五十年的使用寿命，未来城市将被建筑垃圾塞满。

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分类: 专栏, 凤凰周刊